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Tipps/Links
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Einige Tipps und hilfreiche Links im Rahmen dieser Projektrealisierung

Planung

Planung beginnt mit der Erkunndung des Umfeldes und mit dem Blick in die Zukunft.

Ein Haus ist mehr als nur Räumlichkeit. Es wird für 100 Jahre genutzt und fordert Verantwortung gegenüber den nächsten Generationen. Es fordert auch Respekt gegenüber Nachbarn und Umwelt. Ein Haus ist ein Spiegel der eigenen Persönlichkeit und bietet Raum zum Leben und Wohnkomfort. Ein modernes Gebäude ist Hightech in Architektur und Technik. Es sollte zumindest "fehlerfrei" konzipiert werden. Durch Gestaltung und Bauausführung entstehen kalkulierbare Abweichungen.

Für eine energetische Bauweise ist eine kompakte Gebäudeform zu wählen. Vor- u. Rücksprünge, Gauben und Logien haben den Architekturstil der letzten 20 Jahre geprägt. Diese waren vielleicht "in", erhöhen aber deutlich die Bauhosten, bieten viele Möglichkeiten für Wärmebrücken und kosten mehrere hundert Euro Unterhalt pro Jahr. Ein vorgestellter Baukörper (z.B. Wandscheibe, Balkon), geschickte farbliche Gestaltung der Fassade, der Einsatz von unterschiedlichen Materialien oder Kunstobjekten im Vorgarten bieten auch optische Reize.

Raumkonzept

Es ist zu überlegen, wieviel Wohnräume benötigt und wieviel Platz diese bieten sollen. Die Gebäudetechnik benötigt ca. 10 m2 Platz. Wohnraum kostet Geld - bedeutet aber auch Lebensqualität.

Auch die Kellerfrage ist frühzeitig zu beantworten. Es ist keine Preisfrage, da Wohnraum ca. dreimal so hohe Baukosten verursacht wie Kellerraum, aber ein 2-fach überdimmensionierter Kellerraum letztendlich genau so teuer ist. Es ist eher die Frage, wie groß das Baufenster und das Grundstück ist. Können die Raumwünsche auch ohne Keller realisert werden?

Bauweise

Besteht ein besonderer Anspruch an den Schallschutz dann sollte eher eine massive Bauweise bevorzugt werden. Ein Leben auf 2 Etagen (unten wohnen, oben schlafen) ist auch in Holzständerbauweise (Fertighaus) realisierbar.

Nach Stand der Technik ist ein gehobener Schallschutz mehr als empfehlenswert. Hierbei sollte die Schallschutzstufe II nach DIN 4109-10 oder VDI 4100 anstrebt werden. Gehobenen Schallschutz wird i.d.R. durch Masse erreicht - also leichter mit massiven Wände und Decken.

Kataloghaus oder Architektenhaus

Wenn sich Wünsche mit einem "Haus von der Stange" realisieren lassen, ist dies kostengünstiger, da Planungskosten reduziert werden können. Hier sind Fertighausanbieter in den "Top 10" sicherlich eine gute Wahl.

Bei einer freien Planung muss ein Architektenhonorar (ca. 10%) berücksichtigt werden. Für eine überschlägige Kalkulation gibt es Kostenrechner z.B. unter www.hoai.de/online/hoai_rechner/index.php

Auswahl Hausanbieter

Ein schwieriges Thema. Die "Top 10" sollten der Maßstab sein.

Die Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentrale ist sehr hilfreich; alternativ können eigene unfangreiche Tabellen erstellt werden. Je detaillierter die Beschreibung der Anbieter desto besser sind diese zu bewerten.

Potentiellen Anbietern sollten vor einem konkreten Gespächstermin eine Aufstellung mit Vorgaben aus dem Bebauungsplan, den Wohnraumwünschen und Mindestkriterien erhalten. Hier zeigt sich, in wieweit der Anbieter schon im ersten Gespräch gut vorbereitet ist und auf die Wünsche des Bauherrn konkret eingehen kann.

Auswahl Architekt

Die Leistungen eines Architekten sind schwer zu erfassen. Erkundigen Sie sich bei Freunden, Bekannten, in Neubaugebieten oder bei Installateuren und Baufirmen nach Namen. Fragen Sie nach Referenzobjekten mit dem entsprechenden Energiestandard.

Die verbindliche Einbindung der HOAI (Anlage 11 zu den §§ 33 und 38 Absatz 2; Leistungsphase 1-9) in die "Leistungen des Auftragnehmers" ist wichtig. Nur so kann ein ordnungsgemäßiges Projektmanagement sichergestellt werden. Achten Sie auf eine gute schriftliche Dokumentation zum Abschlusss der einzelnen Phasen. Bei Unklarheiten geben diese Unterlagen Aufschluss über Details. Fordern Sie Gesprächsprotokolle ein oder erstellen Sie diese Informationen selbst und übermitteln diese schriftlich. Nur über den gewünschten Schallschutz zu sprechen ist nicht ausreichend. Die Darlegung in einem Zielkatolog oder Schriftverkehr ist wichtig.

Meiden Sie Architekten, die gleich mit der Entwurfplanung (Leistungsphase 3) anfangen. Es gibt viele wichtige Gründe umfassend die Grundlagen zu ermitteln (LP1: Klären der Aufgabenstellung, Beraten zum gesamten Leistungsbedarf, andere Fachplaner, Ergebnisdokumentation) und eine intensive Vorplanung durchzuführen (LP2: Analyse der Grundlagen, Zielvorstellungen, Zielkatalog, Planungskonzept, Integration, Klären und Erläutern der wesentlichen Punkte, Kostenschätzung, Vorplanungsdokumentation). Sollte durch Schlechtleistung des Architekt (z.B. fehlende Grundlagenermittlung) nachweislich Fehler auftreten, die z.B. die Gebäudenutzung einschränken, haftet dieser für die Folgekosten.

Meiden Sie Architekten, die sich selbstverwirklichen wollen. Dieser ist verpflichet Ihre Wünsche und Vorstellungen im Rahmen des Machbaren kundenorientiert umzusetzen. "Nur schön" heißt nicht praktisch und schon gar nicht energieeffizient. Das schmale, bodenlange Fenster im Erker, welches "die letzten Sonnenstrahlen einfängt", spiegelt die verschwenderische Architektur der Vergangenheit wider. Diese wird in der Architektenausbildung geringschätzig als "Schnickschnack-Architektur der Jahrtausendwende" (verspielte Unnötigkeiten) bezeichnet.

Empfehlenswert sind Architekten, die sich im Bereich Wärmeschutz gut auskennen und ggf. Sachverständige hierfür sind.

Vereinbaren Sie im Vertrag einen Ausstiegsklausel zum Ende der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung; Kosten ca. 2%) und Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung; Kosten bis hierher ca. 27%) ohne Folgekosten für anschließende Leistungsphasen. Das erhöht die Motivation des Architeten gute Arbeit zu leisten, auf die Sie Anspruch haben. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss schriftlich mitteilen, welche zusätzlichen Fachplaner notwendig sind und mit welchen Kosten ungefähr zu rechnen ist. Das bewahrt Sie vor finanziellen Überraschungen.

Fixieren Sie zeitliche Meilensteine; z.B. Bauantrag bis...; Dacheindeckung bis...; Fertigstellung bis...

Weitere Infos erhalten Sie z.B. bei der Architektenkammer NRW: http://www.aknw.de/bauherren/planen_und_bauen/planungsablauf.htm

Kosten

An Hand der Übersicht "Gebäudeartenliste und Normalherstellungskosten (NHK)" lässt sich ein erster Überblick verschaffen. Die Art und Komplexität des Gebäudes, Gebäudetechnik und Ausstattung beeinfussen die Kosten deutlich. Die Normalherstellungskosten für 2010 in Euro/m² Brutto-Grundfläche einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer wurden am 05.09.2012 publiziert (Link s.u.).

Für die ganz grobe Kalkulation gehen Sie auf Basis EnEV '09 von ca. 950 EUR/m2 BGF oder ca. 350 EUR/m2 BRI oder ca. 1.100 EUR/m2 NGF oder ca. 1.500 EUR/m2 WoFl aus [berücksichtigt: KG 300 Konstruktion, KG 400 Technische Anlagen, KG 700 Baunebenkosten (ca. 17% für Architekt, Gutachter, Versorger, ect.), incl. MwSt].

Eine kompakte Bauweise (Volumen zu Umfassungsfläche) spart viel Geld, reduziert Folgekosten und Baufehler.

Mehrkosten für energetische Bauweise

Um von Mindeststandard nach EnEV auf den KfW40 / Passivhaus Standard zu kommen, sind ca. 100,- EUR/m2 NGF zu kalkulieren. Wichtigste Kostentreiber sind die Technik (z.B. Wärmepumpe, Wohnraumlüftung ), Wärmedämmung, Fenster und Außentüren.

Beim Einsatz einer Wärmepumpe sind, im Vergleich zur Gasheizung, gegenüber den Mehrausgaben auch Einsparungen bei Solarthermie (ca. 5.000), Gasanschluss (ca. 2.000 EUR) und Kamin (ca. 1000 EUR) zu kalkulieren. Betrachten Sie die Gesamtkosten auf eine Nutzungsdauer von 20 Jahren. Berücksichtigen Sie, dass die Energiekosten um ca. 5 % pro Jahr steigen und sich in ca. 15 Jahre verdoppeln.

Des weiteren sind Tilgungszuschüsse für KfW-Kredite (bis 5.000 EUR/WE) möglich.

Für das PEH-Soest amortisieren sich die Mehrkosten innerhalb von 15 Jahren (Einsparung >50 kWh/m2*a).

Netzplan Ver- u. Entsorgung

Fallrohre, die aus Schallschutzgründen nicht in der Wand verlegt werden, beeinträchtigen die Optik und Nutzbarkeit von Wänden. Heizungsrohre, Warm- u. Kaltwasserleitungen müssen in die Stockwerke geführt werden. Frühzeitig sind die Ver- und Entsorgungsstränge zu planen. Kurze Leitungswege für die Warmwasserverrsorung sind zu berücksichtigen.

Technik benötigt Platz. Verteiler für Strom, Fußbodenheizung und Lüftung blockieren in den einzelen Stock Wandfläche. Diese Verteiler müssen für Servicearbeiten zugänglich bleiben. Es ist zu prüfen, in wieweit Verteiler (z.B. Elektrik, FBH) "unter Putz" gelegt werden können.

Die Einbindung eines Fachingenieurs für die Vorplanung (LP 1-4) ist zu empfehlen. Die Kosten von ca. 2000,- EUR sind bei einer sachkundige Planung und Optimierung gut investiert. Insbesondere die Plazierung der Verteiler und Hinweise zur Leerrohrplanung untestützen eine optimale Installation.

Bauerwärmung / Bautrocknung

Auf Grund von sehr niedriger Außentemperaturen (-10 °C) sank Mitte Februar die Gebäudeinnentemperatur auf 1 °C und Innenarbeiten (z.B. Putz, Sanitärleitungen) konnten nicht fortgeführt werden. Vorübergehend wurde eine Holzfeueranlage im Außenbereich in Betrieb genommen. Mit Hilfe eines Ventilators wurde Warmluft (ca. 200 °C; keine Abgase) im Erdgeschoss verteilt. Innerhalb von 5 Tagen stieg die Innentemperatur um 8 °C, die Außenwandtemperatur um 6 °C; die rel. Luftfeuchte sank um 35 %. Im weiteren Verlauf von 4 Wochen wurden 18 °C im EG und 14 °C im OG und SB erreicht. Hierzu mussten ca. 400 t Mauerwerk und Stahlbeton erwärmt werden (Bauteilaktivierung).

Mit dem Estrich (ca. 50 mm Aufbauhöhe) wurden ca. 10 l/m2 Wasser eingebracht. Diese Feuchte (ca. 4.000 l) muss aus dem Baukörper getrocknet werden, damit Bauschäden (Schimmel) vermieden werden. Dies ist nur mit einer "Technischen Trocknung" möglich. Hierzu sind die Größen Luftfeuchte, Luftgeschwindigkeit und Wärme günstig zu beeinflussen.
Es ist sinnvoll die Raumtemperatur auf 20 °C anzuheben (10° C kann in 1 m³ Luft max. 9,4 g Wasserdampf aufnehmen = 100% rel. LF; 20° C kann in 1 m³ Luft max. 17,2 g Wasserdampf aufnehmen = 100% rel. LF). Es sollte nur trockene Hitze eingebracht werden (also z.B. kein Gasstrahler).
Ein Kondensattrockner arbeitet bei 20 °C deutlich effizienter als bei 10 °C. Werden Trockner in Kombination mit Heizern eingesetzt, muss darauf geachtet werden, dass der Heizer nicht in der Nähe des Trockners steht. Ansonsten würde der Trockner die warme, trockene Luft ansaugen.
Durch den Einsatz von Ventilatoren wird die Strömungsgeschwindigkeit an der Oberfläche erhöht und schnellere Bautrocknung erreicht.

Beim vorliegende Gebäude wurde in der Anfangsphase (nach 3 Tagen Aushärtung) die Holzfeueranlage wieder in Betrieb genommen. Zu diesem Zeitpunkt lag die Innentemperatur bei 14 °C und das Tagesmittel der Außentemperatur bei ca. -4 °C. Durch das Einblasen von erwärmter Außenluft (rel. LF bei 15 °C ca. 10%) konnte die Innentemperatur innerhalb von 3 Tagen auf 20 °C erhöht werden. Nach Inbetriebnahme der FBH und Tagestemperaturen im +10 °C wurde auf die Holzheizung nicht mehr benötigt.

Links und Literatur

aus ca. 2000 Quellen eine kleine Auswahl:

Energiestandard ab 2020: RICHTLINIE 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden  
   http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2010:153:0013:0035:DE:PDF

Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) 
   www.bmvbs.de/DE/BauenUndWohnen/bauen-und-wohnen_node.html
   http://www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Artikel/B/leitfaden-nachhaltiges-bauen.html 
   http://www.baulinks.de/webplugin/2011/i/1668-effizienzhaus-plus-broschuere.pdf   (2011)

Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB)
   http://www.bmub.bund.de/service/publikationen/downloads/details/artikel/wege-zum-effizienzhaus-plus/   (2016)

Zur standardisierten Berechnung eines Effizienzhauses Plus steht im Internet eine kostenfreie Software zur Verfügung (2016)
   http://www.effizienzhaus-plus-rechner.de/

Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) www.zukunft-haus.info

BINE Informationsdienst www.bine.info

Architektenkammer NRW:   www.aknw.de/

Musterbaubeschreibung der Verbraucherzentrale  
   www.ratgeber-verbraucherzentrale.de/UNIQ133369321628872/die-muster-baubeschreibung  
   (im Web als kostenlose pdf Datei verfügbar)

Gebäudeartenliste und Normalherstellungskosten 2010  
   http://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdf

RWE Bau-Handbuch   www.rwe.de/web/cms/de/321434/rwe/angebote-services/services/rwe-bau-handbuch/ 

Ratgeber energisparende Bauen, Th. Königstein, BLOTTNER   www.blottner.de/bauratgeber/127.html